อยากสอบถามเรื่องการเขียนใบคำร้อง ราคาประเมินบ้านที่ตํ่าเกินไป

คือผมอยากสอบถามเรื่องการเขียนใบคำร้อง เรื่องราคาบ้านประเมินตํ่าเกินไป เพื่อยื่นให้กรมบังคับคดีอะครับ คือไม่ทราบว่าต้องเขียนอย่างไร เพราะตอนนี้โดนบังคับคดีจากธนาคารยูโอบีนะครับ ยอด ณ ปัจจุบันคือ 150,000 บาท ซึ่งผมและแม่ก็ไปต่อรองคุยแล้วก็ไม่ลดให้ จะให้จ่ายก้อนเดียวเลย 150,000 บาท เพื่อปิดยอดและถอนฟ้อง ซึ่งผมและแม่ตอนนี้ ยังไม่มีเงินก้อนขนาดนั้นครับ และธนาคารอื่นๆ แม่ก็หยุดจ่ายมา 10 เดือน ได้แล้วครับ ผมคิดว่า อีกไม่นานก็น่าจะมาฟ้องยึดทรัพย์อยู่ดี ผมจึงคิดกับแม่ว่าจะปล่อยบ้านให้เขายึดไป แต่พอดูหมายบังคับคดีแล้ว ผมรู้สึกว่าราคาบ้านนั้นประเมินตํ่าเกินไป เพราะตัวบ้านนั้นราคา 800,000 กว่าบาทตอนซื้อและแม่ผมได้ทำการตกแต่งปรับปรุง ประมาณ 300,000 กว่าบาท ซึ่งเขาประเมิน ราคาไว้ที่ 790,000 บาท แต่ตัวบ้านนั้นยังติดจำนองธนาคาร ธกส อยู่ประมาณ 400,000 บาท ผ่อนเดือนละ 4,000 บาท ผมจึงคิดว่าถ้าราคาบ้านสูงกว่านี้ ก็๋อาจได้ส่วนต่างบ้างจากการขายทอดตลาดนะครับ ผมขออภัยนะครับถ้าเขียนแล้วอ่านงงๆ เพราะผมตั้งกระทู้ครั้งแรก และขอขอบคุณล่วงหน้านะครับ

.
ราคาประเมินของกรมบังคับคดีดังกล่าว เป็นราคาของประมาณจากสำนักวางทรัพย์กลาง ซึ่งคิดคำนวณมาจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ณ ปัจจุบัน + องค์ประกอบโดยภาพรวมจากสภาพแวดล้อมของพื้นที่นั้นๆ เช่น สาธารณูปโภค , ถนนหนทาง , ความเจริญของพื้นที่

การที่จำเลยจะมาอ้างว่า หลังจากที่ซื้อบ้านมาแล้ว จำเลยได้เสียเงินค่าตกแต่งบ้านไปอีกจำนวนมาก จึงขอให้ทำการปรับเพิ่มราคาประเมินให้มากขึ้นนั้น เป็นเรื่องที่ทางกรมบังคับคดีเขาไม่ฟังหรอกครับ

เพราะผู้ที่สนใจมาเข้าสู้ราคาในการซื้อบ้านของกรมบังคับคดี ส่วนใหญ่เขาต้องการซื้อเฉพาะโฉนดที่ดิน เพราะสนใจในเรื่องของทำเล , ที่ตั้ง เป็นหลัก เท่านั้น

ผู้ที่มาประมูลซื้อ อาจซื้อไปเพื่อเอาไปสร้างทำเป็นบ้านส่วนตัวในสไตล์ที่ชอบ , เอาไปทำเป็นบริษัทเล็กๆ , ทำเป็นโกดังเก็บของ หรือร้านค้า ตามความต้องการของตนเอง ดังนั้น บ้านที่มีอยู่เดิมอาจต้องทุบทิ้ง แล้วถูกสร้างขึ้นใหม่ให้ตรงตามความต้องการของผู้ที่ซื้อก็เป็นไปได้ เขาจึงไม่สนใจหรอกครับว่าเจ้าของบ้านรายเดิม ได้ไปตกแต่งต่อเติมอะไรไว้แล้วบ้าง เพราะอาจเป็นที่ไม่ถูกใจกับเจ้าของรายใหม่เลยก็ได้

อีกทั้ง หากมีการตั้งราคาประเมินที่สูงเกินไป การนำไปประมูลขายก็อาจไม่มีคนมาสนใจซื้อเลยก็ได้ จึงทำให้การซื้อขายเพื่อบังคับคดีไม่สามารถเกิดขึ้นได้


แล้วคุณ casimir รู้ได้อย่างไรว่า...ราคาประเมินดังกล่าว เมื่อนำไปเข้าสู่ห้องประมูลทรัพย์แล้ว จะต้องมีการ ซื้อ-ขาย ทรัพย์ตามราคาประเมินนั้นเป๊ะๆ ไม่มีทางเกิดราคา ซื้อ-ขาย ทรัพย์ที่สูงเกินกว่าราคาประเมินที่ว่านี้เลย

ตามปกติแล้ว การคัดค้านราคาในการซื้อขายทรัพย์ที่ถูกยึดมา จำเลยหรือผู้ที่มีส่วนได้เลยในคดี เขาจะทำการคัดค้านราคากันในตอนที่กำลังจะมีการขายทรัพย์นั้นๆ(เรียกได้ว่า หากมีการเคาะไม้ขายทรัพย์กันในราคาที่ต่ำมากๆ ผู้ที่มีส่วนได้เสียในคดี สามารถใช้สิทธิ์คัดค้านราคาได้ในขณะที่กำลังจะทำการซื้อขายในตอนนั้นเลย)...ไม่ใช่มาทำการคัดค้านกันในตั้งแต่เริ่มแรกอย่างนี้


ในอดีต ก็เคยมีตัวอย่างผู้ที่เป็นจำเลยแบบคุณแม่ของคุณนี่แหละ ที่ไปเขียนคำร้องขอคัดค้านราคาประเมินบ้านที่ถูกยึด หาว่าประเมินราคาต่ำเกินไป ทั้งๆที่ยังไม่ได้มีการประมูลขายบ้านกันเลย (เรียกได้ว่าคัดค้านกันตั้งแต่ไก่โห่ โดยที่ยังไม่ได้มีการประมูลซื้อขายเกิดขึ้นเลย)

ในตอนนั้น ทางกรมบังคับคดีไม่เห็นชอบกับคำร้องดังกล่าว โดยให้เหตุผลแย้งกลับมาว่า

- ราคาประเมินของกรมบังคับคดีที่ออกไปในครั้งนี้(ถึงจะอ้างว่าต่ำไปก็ตาม) อาจไม่มีผู้สนใจมาซื้อเลยก็ได้ เพราะไม่มีใครอยากมาซื้อบ้านที่อยู่ในทำเลแห่งนี้
ดังนั้น หากไม่มีผู้ที่สนใจมาซื้อบ้านหลังนี้เลย ราคาประเมินที่ออกไปนี้ ก็จะต้องทำการปรับลดลงมาอีกเรื่อยๆทุกเดือน เพื่อจูงใจให้มีผู้มาซื้อทรัพย์ออกไป จะได้นำเอาเงินที่ขายบ้านมาชำระหนี้ตามที่ถูกฟ้องได้

หรือ

- ราคาประเมินของกรมบังคับคดีที่ออกไปในครั้งนี้ อาจมีผู้สนใจซื้อเป็นจำนวนมาก จนเกิดการแข่งขันกันประมูลราคาซื้ออย่างมาก จนกระทั่งราคาในการซื้อขายอาจเพิ่มขึ้นเป็น 2-3 เท่าตัวจากราคาประเมินก็เป็นได้

ดังนั้น ทางกรมบังคับคดีจึงไม่ทำการปรับเพิ่มราคาประเมินให้ตามที่จำเลยร้องขอมา โดยให้เหตุผลว่า หากจำเลยต้องการคัดค้านราคา ก็ให้จำเลยไปทำการคัดค้านในห้องประมูลทรัพย์ ตอนที่มีการซื้อขายบ้านของจำเลย หากมีการซื้อขายทรัพย์ที่มีราคาต่ำเกินควร


จำเลยคนนี้ไม่พอใจ หาว่ากรมบังคับคดีไม่ยุติธรรม ไม่ให้ความช่วยเหลือต่อผู้มีส่วนได้เสียในคดี จำเลยจึงไปฟ้องต่อศาล และได้มีการสู้คดีกันจนครบทั้ง 3ศาล(ตั้งแต่ศาลชั้นต้น , ศาลอุทธรณ์ , ศาลฎีกา) โดยทั้ง 3ศาลได้มีความเห็นพ้องเหมือนกันหมดว่า จำเลยมาแย้งราคาประเมินตั้งแต่ยังไม่ได้มีการซื้อขาย และราคาประเมินไม่ใช่เป็นราคาตายตัวแห่งการประมูลซื้อขาย แต่ขึ้นอยู่กับกับผู้ซื้อว่าจะสู้ราคาประมูลสูงสุดที่ราคาที่เท่าไหร่ ศาลพิพากษายกคำร้องของจำเลย

ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฎีกา(ศาลสูงสุด) ที่ ฎ.5828/2548

การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินราคาทรัพย์สินที่ยึดมานั้น เป็นเพียงการประเมินราคาในชั้นต้นเพื่อประโยชน์ในการบังคับคดีขายทอดตลาดต่อไปเท่านั้น ราคาที่ประเมินไว้อาจไม่ตรงกับราคาที่แท้จริงก็ได้ และการประเมินราคาดังกล่าวก็ไม่ใช่หลักเกณฑ์ตายตัวที่ผูกมัดว่าการขายทอดตลาดจะต้องเป็นไปตามราคาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินไว้ แต่ขึ้นอยู่กับผู้เข้าสู้ราคาว่าจะให้ราคาสูงสุดเพียงใด ซึ่งหากจำเลยเห็นว่าราคาต่ำไปก็ชอบที่จะคัดค้านการขายทอดตลาดได้ทันทีที่มีการขายทอดตลาด ดังนั้น แม้จำเลย จะเคยคัดค้านต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีมาแล้วก็ตาม กรณีก็ถือไม่ได้ว่ามีข้อโต้แย้งสิทธิระหว่างเจ้าพนักงานบังคับคดีกับจำเลย อันจะเป็นเหตุให้จำเลยที่มีสิทธิยื่นคำร้องขอต่อศาลตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 วรรคสอง เพื่อขอให้ส่งเจ้าพนักงานบังคับคดีแก้ไขการประเมินราคาทรัพย์สินได้



สรุปขั้นตอนการคัดค้านราคาประเมิน ของทรัพย์ที่ถูกยึด

ผู้ที่มีส่วนได้เสียในคดี เช่นเจ้าหนี้หรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา ต้องไปดูแลการขายทอดตลาดที่ห้องประมูลทรัพย์ของกรมบังคับคดี หากเมื่อใดที่มีการเคาะไม้เพื่อขายทรัพย์ ต่ำกว่าราคาที่ต้องการคัดค้าน ผู้มีส่วนได้เสียต้องใช้สิทธิ์คัดค้านในขณะนั้นทันที โดยผู้มีส่วนได้เสียต้องแจ้งด้วยว่าต้องการคัดค้านการขายที่ราคาเท่าไหร่?...หากไม่มีผู้ยกมือประมูลสู้ในราคาที่คัดค้านดังกล่าว การประมูลก็จะถูกเลื่อนออกไปประมูลต่อในครั้งหน้า(เดือนหน้า) โดยผู้มีส่วนได้เสียที่ร้องคัดค้าน จะต้องไปหาคนมาซื้อบ้านให้ได้ ตามราคาที่ตนเองได้ร้องคัดค้านเอาไว้ ในการประมูลครั้งหน้า(เดือนหน้า)ด้วยเช่นกัน

หากถึงวันที่ประมูลใหม่ในครั้งหน้า(เดือนหน้า)แล้ว ผู้มีส่วนได้เสียก็ยังไม่สามารถหาคนมาซื้อทรัพย์ในราคาที่ตนเคยยื่นคัดค้านเอาไว้ในครั้งที่แล้ว ผู้ที่เคยยกมือประมูลให้ราคาสูงสุดในครั้งที่แล้ว(ในเดือนที่แล้ว) ก็จะเป็นผู้ซื้อทรัพย์ได้ไป ส่วนที่ผู้เคยคัดค้านราคาไปแล้ว ก็จะไม่สามารถใช้สิทธิ์คัดค้านได้อีกแล้ว เพราะสามารถใช้สิทธิ์คัดค้านได้เพียงแค่”ครั้งเดียว”เท่านั้น แล้วในครั้งที่ผ่านมาก็ได้ใช้สิทธิ์คัดค้านไปแล้ว แต่ยังหาคนมาซื้อทรัพย์ไม่ได้อีก จึงไม่สามารถคัดค้านได้อีกต่อไป


เรื่องแบบนี้ หากใครสนใจอยากอ่านรายละเอียดเพิ่มเติม สามารถไปอ่านได้จาก Web link ในด้านล่างนี้

กฎระเบียบขายทอดตลาด
branch.led.go.th/lomsak/marketrule.asp#r1

คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ ขายทอดตลาด
www.led.go.th/dbases/pdf/auction_manual.pdf

คิดอย่างไรกับบริษัทที่เสนอตัวเข้ามาแก้ไขปัญหาทรัพย์ที่ถูกขายทอดตลาด..
debtclub.consumerthai.org/index.php?option=com_kunena&catid=5&id=5646&Itemid=64&view=topic#5646

ผมมีบ้านโดน ขายทอดตลาด ล่าสุดผมไปคัดค้าน ครั้งที่ 2 มาแล้ว แต่ มีคนบอกผมคิดผิด
topicstock.pantip.com/sinthorn/topicstock/2007/05/I5450916/I5450916.html

โจทก์จำเลยค้าน(มีผู้ผูกพันธุ์ราคา) หมายความว่าอย่างไรครับ
www.atriumtech.com/cgi-bin/hilightcgi?Home=/home/InterWeb2000&File=/home2/searchdata/Forums2/http/www.pantip.com/cafe/social/topic/U6354924/U6354924.html